🏠【体験談】築40年・駅徒歩5分の中古マンションを購入しました｜価格2680万円・東灘区
Raven2026年春、神戸市東灘区で中古マンションを購入しました。 築40年・3LDK・63㎡、駅徒歩5分という好立地。価格は 2680万円。 リフォーム前提とはいえ、相場から見ても「これは掘り出し物だ」と感じた物件です。
この記事では、購入理由・仲介選び・価格交渉・売買契約・住宅ローン・決済までの流れを、実体験ベースでまとめました。中古マンション購入を検討している方の参考になれば幸いです。
🏢 購入した物件の概要
- 価格：2680万円
- 築年数：40年
- 間取り：3LDK（延べ床63㎡）
- 所在地：神戸市東灘区
- アクセス：主要駅から徒歩5分
- 生活利便性：スーパー徒歩1分、家電量販店徒歩1分、大型商業施設徒歩5分
立地・生活利便性・管理状況の三拍子が揃った、いわゆる「資産性の高い中古マンション」の条件に完全一致していました。
💡 なぜこの物件を買ったのか
① 子どもの小学校入学に合わせて部屋数を増やしたかった
現住居は2DK。来年、第一子が小学校に入学するため、どうしてももう1部屋必要でした。
② リフォーム費用を加味しても相場より安かった
内見時にリフォーム業者にも来てもらい、概算費用を確認。 それでも「安い」と判断できる価格だったことが大きいです。
③ 自分で定めた“中古マンションの絶対条件”に完全一致
以前まとめた 「資産性の高い中古マンションを選ぶための“絶対条件”と“好み条件”を徹底解説」 にすべて合致していました。
🏢 仲介は東急リバブルに依頼した理由
結果的に仲介は 東急リバブル に依頼しました。
- 初めての不動産売買で、手続きサポートが手厚そうだった
- 両手仲介を避けたかった（買主・売主の仲介を同じ会社が行う状態）
- 複数社に声をかけた結果、仲介手数料を半額にできた
仲介手数料半額の経緯は別記事で詳しくまとめる予定です。
👤 売主はどんな人だったのか？
- 隣町の戸建てに住むおじさん
- もともとおじさんの母（90歳超）が住んでいた
- 施設入居 → 他界 → 相続整理で売却へ
推測も含みますが、相続整理で早期売却したい事情があったように感じました。
この価格設定にも納得感があります。
💬 価格交渉はどう進んだか？
■ SUUMO掲載価格：2680万円
取扱いは昔ながらの町の不動産業者（口コミは…察し）。
東急リバブル経由で内見し、状態確認とリフォーム費用の概算をチェック。
その場で「買います」と決断し、購入申込書を作成。
💰 手付金は250万円に設定
手付金の相場は物件価格の5〜10%と教えてもらいました。
今回は本気度を示すために 250万円 を設定しました。
🔧 価格交渉の戦略
一般的に「◯◯80万円」の“80万円部分”は交渉余地があると言われます。
今回は2680万円 → 2600万円前後まで下げられる その前提で、
思い切って2500万円で申込。
ただし申込後に「他の内見予約が入っている」と言われ、心の中でツッコミました…笑
📞 翌日、東急リバブルが売主側との交渉へ
担当者さんが売主仲介業者へ直接交渉。 その日の夕方、わざわざ自宅まで来て報告してくれました。
❌ 結果：交渉の余地なし
売主の要望は以下の3つ。
- 絶対に2680万円で売る
- 水回り（キッチン・トイレ・洗面・風呂）の保証はしない
- 6月12日までに決済すること
担当者曰く「全く交渉の余地がなかった」とのこと。
仲介手数料半額の影響で多少手を抜かれた可能性はゼロではないですが、連絡も迅速で誠実だったので信頼することにしました。
✉️ 最終判断：即決か、売主に手紙を書くか
担当者から提示された選択肢は2つ。
- ① 2680万円で即決
- ② 売主に手紙を書いて情に訴える（その間に他の人に買われるリスクあり）
夫婦で話し合うまでもなく、 「この物件はもう二度と出会えない」 という意見が一致したため、即決しました。
📝 売買契約（4月12日）
- 事前に仲介手数料半額を振込
- 必要書類を準備
- 印鑑登録も済ませて東急リバブルの営業所へ
売主は同席せず、既に署名済みの契約書にこちらが署名捺印していくスタイル。 2時間ほどで終了しました。
🏦 住宅ローン選び
売買契約前に仮審査を済ませ、契約後に本審査へ。 銀行選定やローン内容の比較は別記事で詳しくまとめます。
🔑 いざ決済（6月12日）
銀行のローンプラザの特別応接室に関係者が勢揃い。
- 売主
- 売主仲介
- 売主司法書士
- 買主（私）
- 買主仲介
- 買主司法書士
- 銀行ローン担当
- 銀行融資担当
「マンション買うって、こんなに人の時間を使うのか…」と内心思いながら手続き。
💸 融資は一度、自分の口座に全額入る
初めて知りましたが、 融資額は一度、自分の口座に全額入ります。
3000万円近い残高が30分だけ存在するというレア体験。 その後すぐに2700万円ほどが一気に消えます…笑
- 売主へ残代金振込
- 仲介手数料の残り半額を振込
- 司法書士費用を振込
- 着金確認後、鍵を受け取り終了
🎉 爆速2か月の中古マンション購入体験
物件発見 → 申込 → 契約 → 住宅ローン → 決済 怒涛の2か月でしたが、夫婦ともに納得のいく買い物ができました。
そして次は リフォーム編 に続きます。
✍️ まとめ
- 東灘区で好条件の中古マンションを2680万円で購入
- 相場より安く、資産性の条件にも完全一致
- 仲介は東急リバブルで手数料半額(今回に限るかも)
- 価格交渉は不成立だったが即決
- 決済までスムーズで満足度の高い取引
仲介手数料の話や住宅ローン比較は別記事で詳しくまとめますので、ぜひ続編も読んでいただけると嬉しいです。
